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英國房產購買流程

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由於繁複的手續和可能持續數月的漫長過程,在英國購買二手房產可能會令人嚇怕。

以下是購買房產所涉及的每個關鍵流程(適用於英格蘭地區),好讓您能相應地預算時間。

平均而言,整個交易流程大約需要12周,但這可能會因不同的因素而異。可能需要短至 6 周或長達 6 個月。

尋覓心儀物業

需時:3至12個月

在尋找房產時,重要的是要瞭解您的要求,例如對停車位和花園的需求、所需的臥室數量以及您更喜歡永久業權還是租賃產權等。此外,請考慮您計劃在該物業中居住多長時間。如果您打算將來組織家庭,建議不要購買Studio單位。確定目標房產後,您可以根據房產類型、地點和價格等標準,於網上或通過房地產經紀人搜索合適的房源,並預約看房。

申請按揭貸款

需時:2至4周

尋找房產的同時,您可以向銀行或Building Society(建築協會)申請抵押貸款,也可以透過按揭代理篩選最合適的按揭產品,例如固定利率、浮息或定息等。無論哪種情況,他們都會詢問您的財務狀況和存款。

一旦您的按揭貸款獲得批准,您將收到一份按揭預批(AIP) 證書,該證書代表銀行或金融機構願意為您提供的按揭貸款金額。證書中顯示的抵押金額只是一個估值。大多數房地產經紀人更喜歡買家在報價時準備好 AIP 證書,因為它表明您有足夠的資金並且是一個真實的買家,使賣家更願意出售物業。AIP 證書的有效期通常為90天。請注意,如果您購買的是樓花(預售屋),您只能在收樓前六個月內申請按揭,因此該證書更適合現有或接近完工的房產。

提出報價

需時:1周

當找到心儀物業並擁有 AIP 證書後,您可以考慮提出報價。只需通過電話或電郵聯繫賣家的房地產經紀人,並說明您對房產的報價。如果您的報價低於要價,您可以提供原因,例如在看房期間發現滲水或熱水器老化等維護問題。您還可以提及您的個人優勢,例如現金購買或首次置業人士。必要時,您甚至可以通過表達您對房產的喜愛以及您在那裡建造房屋和未來的願望來打情感牌,以表明您的誠意。

地產經紀必須將每個報價傳達給賣方,通常會在 24 至 48 小時內收到回覆。如果報價被接受,您可以要求中介立即將該物業從市場上撤下。如果有還價,您需要在預算的最高價格內來回協商。

首次置業人士的購買過程是否更快?

首次置業人士通常會經歷更快的購買過程,因為他們沒有房產需賣。這意味著他們不需先經歷賣盤,從而使合同交換、完工和搬家日期更加靈活。但是,時間線仍然取決於「物業鏈」。參與的人越多,購買所需的時間就越長,即使是首次置業也是如此。

聯繫律師

需時:6周至3個月

一旦您的要約被接受,下一步就是委任律師(Conveyancer/Conveyancing Solicitor)來處理購買的手續。您可以自己找尋合適的律師,一些律師提供「不完成,不收費」的服務,這意味著如果購買過程終止,您可以避免損失律師費。

您的律師還需要根據反洗錢條例(Anti-Money Laundering Regulations)進行身份查核,所需的文件包括身份、地址和資金證明。如果您正在申請按揭貸款以購買房產,您需要向您的貸方提供律師的資訊。此外,您需要向地產經紀提供律師的資料,以便他們能夠向全部有關人士發送物業出售及購置合約(Memorandum of Sale)。

這一步可能是購買過程中最耗時的。理想情況下,永久產權物業的轉讓可能需要大約6周的時間。由於永久業權的擁有者同時擁有該財產及其所在的土地,因此與租賃產權相比,轉讓通常更直接。

租賃物業通常需要更多時間,轉讓期約為 8 至 10 周。實際上,這通常需要更長的時間,因為租賃物業的土地歸賣方以外的人所有。參與方越多,該過程所需的時間就越長。

樓宇檢驗

需時:1周

在購買房產之前,必須聘請測量師或檢驗公司來評估房產的狀況並確定任何結構性問題。物業調查可分為三種類型:狀況報告、購房者報告和建築調查,每種類型的詳細程度和檢查範圍各不相同。在購買房產之前,必須聘請測量師或檢驗公司來評估房產的狀況並確定任何結構性問題。物業調查可分為三種類型:狀況報告、購房者報告和建築調查,每種類型的詳細程度和檢查範圍各不相同。

RICS Condition Report
(survey level one)
最基本的調查,通常適用於相對較新的房產。它涵蓋了物業主樓和任何相關結構的一般狀況,以及水、電、燃氣供應和排水等公用事業的狀況。
RICS HomeBuyer Report/ HomeBuyer Survey
(Survey only – survey level two)
提供比Condition Report更全面的評估。它可以識別任何結構問題,例如沉降或潮濕,並提供維護建議。
RICS HomeBuyer Report/ Homebuyer Survey
(Survey and Valuation – survey level two)
可選擇是否包括估價,估計物業在市場的價值和重建成本。
RICS Building Survey
(survey level three)
對物業的結構和狀況進行了徹底的檢查和分析,清楚列出所有大大小小的缺陷、潛在問題及其直接和潛在影響。測量師提供維修建議和估計費用。
Home Condition Survey
(offered by the Residential Property Surveyors Association (RPSA) rather than RICS
New-build Snagging Report

簽訂正式買賣合同

需時:1天至2周

雙方交換合同(Exchange contracts)的那一刻,交易就具有法律約束力,任何一方都不能退出。需要注意的是,合約交換未必會在交易完成的同一天發生。作為買家,您需要支付10%的訂金。一旦雙方的律師確認文件都已準備就緒,您就可以支付首期餘額。在完成過程中,您需要支付:

  • 律師費
  • 地產代理費
  • 印花稅(除非該物業是首次購買低於 300,000 英鎊)

延遲購買過程的原因

有幾個原因可能會延遲購買過程。讓我們看看一些潛在的原因以及如何加快進度。

產權轉讓問題

最常見的延誤往往與產權轉讓有關。由於法律文件問題、買賣雙方之間的分歧或與物業本身有關的複雜性,可能會出現產權轉讓問題。為了減少這些延遲,請確保所有文件都已簽署妥當和整理好。準確地填寫所有必需的表格。如果存在與物業有關的問題或分歧,您的律師應提供協調策略。您還可以透過聯絡律師以避免法律文件延誤。他們會向你解釋任何問題,以及如何計劃解決這些問題。與律師開會跟進可讓你在過程中感到較輕鬆。

調查的意外發現

如果在調查過程中發現任何問題,尤其是重大的結構性問題,可能會減慢購買過程。考慮解決這些問題的成本,以及是否願意自行解決。您可以要求賣家處理或協商從購買價格中扣除以支付必要的費用。賣家通常對這些討論持開放態度,除非他們已經將它們納入價格。這些談判可能會使這一進程推遲幾天或幾周。

物業鏈中的延遲

物業鏈中的問題可能會導致延誤。物業鏈可能漫長而複雜,其中一種財產的購買和出售依賴於另一處物業,從而形成了相互關聯的交易的“鏈”。協調每個人在同一天完成交易可能具有挑戰性。如果物業鏈內出現延誤,您可以要求您的地產代理與參與連鎖的其他地產代理聯絡,以盡可能加快處理事宜。

*This article is not legal advice but provides a general overview. The specific details of your case will determine the best course of action.

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